A nova legislação tributária que está sendo discutida no Congresso Nacional traz mudanças significativas para quem possui imóveis de aluguel. Se você é proprietário ou pensa em investir nesse mercado, é hora de entender como essas alterações podem afetar seus rendimentos nos próximos anos.

Como funciona a tributação de aluguéis hoje?

Atualmente, existe uma diferença importante na forma como pessoas físicas e jurídicas são tributadas quando recebem aluguéis:

Para pessoas físicas, os valores de aluguel entram na declaração anual do Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que vão de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido mensalmente. Muitos proprietários conseguem diminuir essa tributação com deduções permitidas, como gastos com IPTU, condomínio e reformas.

Já as pessoas jurídicas têm acesso a regimes tributários como o Lucro Presumido ou Real, que muitas vezes resultam em uma carga tributária menor. Por isso, muitos investidores criam empresas específicas para administrar seus imóveis.

O que deve mudar com a Reforma Tributária?

A reforma em discussão traz várias mudanças que podem alterar a rentabilidade dos aluguéis:

Possível fim das deduções atuais

Uma das propostas mais preocupantes é a limitação ou eliminação das deduções que hoje ajudam a reduzir a base de cálculo do IR para pessoas físicas. Sem poder abater IPTU, condomínio e manutenção, o imposto efetivo pode aumentar consideravelmente.

Aproximação entre regimes de pessoa física e jurídica

A reforma pretende diminuir as diferenças tributárias entre pessoas físicas e jurídicas. Isso pode reduzir as vantagens de ter uma empresa para gerir imóveis, afetando principalmente quem já estruturou seu patrimônio dessa forma.

Novos impostos sobre serviços relacionados

Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), serviços relacionados à administração de imóveis também serão afetados, possivelmente com alíquotas diferentes das atuais.

Como se preparar para as mudanças?

Com as novas regras previstas para começar em 2026, é importante se antecipar:

1. Faça uma análise completa do seu portfólio

Reúna informações sobre todos os seus imóveis: valores de aluguel, despesas recorrentes, impostos pagos atualmente. Esse diagnóstico será a base para qualquer decisão futura.

2. Considere a criação de uma holding familiar

Para quem possui vários imóveis, uma holding patrimonial ainda pode ser vantajosa, não apenas pelos aspectos tributários, mas também para facilitar a sucessão familiar e a gestão dos bens.

3. Repense os contratos de locação

Avalie a possibilidade de ajustar os valores de aluguel ou revisar cláusulas contratuais para compensar o possível aumento na tributação, sempre respeitando a legislação vigente.

4. Atenção especial para aluguéis por temporada

Se você trabalha com plataformas como Airbnb, esteja preparado para uma possível formalização maior desse mercado. A reforma pode trazer obrigações específicas para esse tipo de locação.

As holdings ganham destaque no novo cenário

As empresas patrimoniais, conhecidas como holdings, ganham relevância com a reforma. Elas permitem:

• Melhor organização do patrimônio imobiliário
• Facilidade na transferência de bens para herdeiros
• Possibilidade de acessar regimes tributários diferenciados
• Proteção patrimonial mais efetiva

No entanto, a decisão de criar uma holding deve ser bem avaliada, considerando o tamanho do patrimônio e os custos de manutenção dessa estrutura.

Aluguéis por temporada: um caso especial

O mercado de locações de curto prazo, que cresceu muito com plataformas digitais, merece atenção especial. As novas regras podem exigir:

• Maior formalização dessas atividades
• Tributação específica para esse tipo de renda
• Novas obrigações acessórias para os proprietários
• Possível equiparação ao setor de hotelaria em alguns casos

Se você atua nesse segmento, é recomendável acompanhar de perto as discussões sobre esse tema específico na reforma.

Planejamento é a palavra-chave

Embora a implementação completa da reforma esteja prevista para ocorrer gradualmente até 2033, os primeiros efeitos já serão sentidos em 2026. Ter um planejamento tributário adequado será fundamental para preservar a rentabilidade dos investimentos imobiliários.

Com as informações corretas e orientação especializada, é possível se adaptar às mudanças e até mesmo identificar novas oportunidades no mercado de aluguéis.

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Com informações de Contadores